Effet de levier de l'investissement immobilier à crédit
Régles de bases :
1 - Mieux vaut déjà être proprio de sa résidence principale
2 - Le financement :
La banque prend généralement 70 % du loyer qui rembourse directement l'emprunt et la différence qui rentre dans la capacité d'endettement. Exemple : 400 € de loyer et 450 € de prêt -> 400 x 70% = 280 € / Le reste : 450 - 280 = 170 € sera dans la capacité d'endettement.
3 - La capacité d'endettement :
La banque compte : revenus x 33 % = capacité d'endettement
Exemple : revenus = 2000 € net / mois
capacité d'endettement = 2000/3 = 666 € / mois = l'ensemble des prêts que vous pourez rembourser par mois.
4 - Investissement rentable
Le prix négocié FAI d'un appartement ou d'une maison doit être inférieur à 150 fois le loyer mensuel (ce qui n'est malgré tout pas évident à trouver)
Exemple : maison loyer escompter 550 € / mois -> cout achat max = 82500 €
Ce type de bien est trouvable mais nécessite souvent quelques travaux et un risque quand au locataire, les prix d'achats faibles se trouvant éloignés des grandes villes et donc dans des régions où les gens sont moins aisés.
Il faut donc mouiller sa chemise : risque locataire // travaux à faire
Comment s'enrichir :
1 - Ne pas avoir peur de se lancer et de prendre des risques, il faut pour cela toujours avoir une réserve financière (1 an de loyer)
2 - Calculer la rentabilité brute
prix achat FAI + notaire + travaux = prix de revient
loyer annuel - charges annuelles - taxes foncières, assurances ... = revenu annuel
Rentabilité = revenu annuel / prix de revient doit être supérieure à 7 %
3 - Le principe : un loyer couvrant la mensualité
Exemple : studio à 45000 € tout compris, soit un prêt à 350 € /mois sur 15 ans
Loyer de 400 € / mois permettant de couvrir quelques frais annexes et les trous entres locataires
4 - Bilan
Au bout de 15 ans vous avez gagné les 45000 € (+ l'inflation), soit facilement 55000 € si vous revendez le bien : cela fait un revenu mensuel de 55000 / 15 ans / 12 mois = 300 € / mois !!
Cela est énorme même si cela nécessite une part de risque et quelques impots sur le revenu complémentaires.
Il ne reste plus qu'à vous lancer ...
