Exemple d'investissement locatif
Voici un exemple d'investissement locatif que j'ai réalisé, voici un an que le locataire est en place donc j'ai un peu de recul pour vous en parler.
Historique
Il s'agit d'un 2 pièces dans un immeuble fin 19ème, situé à Elbeuf.
L'appartement était en agence depuis pas mal de temps, genre plus de 6 mois à 55 000 €, puis n'ayant pas de visites le vendeur a baissé à 42 000 €.
C'est à ce moment là que je l'ai vu sur internet, et j'ai alors visité.
Les points positifs : très bien agencé, hauteur sous plafond, parquet, cheminée
Les points négatifs : copro en mauvais état, tout à refaire à l'intérieur
J'ai fait une proposition à 31 000 € à l'agence, par téléphone, qui m'a dit tout de suite : de toute façon OK pour 35 000 € sans même consulter le vendeur ! Il a ensuite contacté le vendeur qui restait ferme sur ces 35 000 €. J'ai alors demandé à l'agence de baisser ces honos mais ils étaient déjà passé de 5000 à 3000 €.
Après avoir fait un peut le mort pendant deux semaines j'ai relancé, mais toujours pas d'effort supplémentaire de leur part. Je me suis engagé sur la piste des travaux de copropriété pour gratter 1000 €. Ils ont donc accepté à 34 000 € et je suis aller signer mon offre, puis le compromis.
Evidemment ce bien nécessitait quelques travaux :
Voici donc le budget global :
Achat : 34 000
Notaire : 4 000
Fournitures travaux : 5 000
Main d'oeuvre travaux non compté : fait moi même.
Pas de loyer pendant 5 mois (durée travaux) : 1 500
Total 44 500 €
Le loyer percu est de 350 € HC donc de 4200 € / an, ce qui fait une renta brute de 9.4 %
La cuisine : avant
Le financement
Prêt sur 15 ans des frais d'achat et de notaire mensualité à 292 € cis assurance. Donc un apport correspondant aux travaux.
La cuisine : après
Gestion locative
Vu les montants pris par les agences pour gérer un bien.
J'ai préféré gérer moi même. Annonce sur le bon coin et une dizaine de visites, avec élimination de quelques personnes non solvables. J'ai mis moins d'un mois pour avoir quelqu'un dans l'appartement.
J'ai du y aller 2 fois dans l'année pour des soucis mineurs.
Le loyer de 350 couvre le crédit de 292 et permet de payer les frais annexes : taxe foncière, petits travaux ...
Bilan
Ce montage se finance maintenant tout seul, grace à l'effet de levier du crédit, je n'ai rien à débourser, et dans 15 ans, je suis propriétaire de l'appartement (env 50-60 k€) et je gagnerais chaque année 4000 à 5000 € de loyer !
Si on ramène le gain par an sur 15 ans, c'est comme si j'avais un revenu complémentaire de 50 000 € / 15 ans / 12 = 270 € par mois ! ou comment s'enrichir sans rien faire !
Dans l'immobilier il faut toujours être à l'écoute et ne pas hésiter à visiter pas mal de choses pour tomber un jour sur " l'affaire ".